房屋住了8年后，把中介抓起来了。因为不是真正的买卖房子。

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把买卖做成赠与，250万的公寓只交了4万税——8年后，税务系统替买家把真相翻了出来。

一套商住两用房，正常买卖交易要缴税70余万元，房产中介叶某某却动起了歪脑筋：伙同他人伪造户口簿、冒签登记表，把买卖交易“偷梁换柱”为赠与过户，只缴了4万余元契税和印花税就办完了房产登记。

8年后，购房人准备卖房时才发现房屋登记状态异常，而国家税款已悄然流失。

经上海市闵行区人民检察院提起公诉，被告人叶某某犯合同诈骗罪，被判处有期徒刑3年，并处罚金。近日，闵行区检察院经开展公益诉讼监督工作，确认偷逃的税款约70万元及滞纳金已全部追缴入库。

📌 本文看点

01

中介如何把买卖做成赠与

02

三年铁窗的完整时间线

03

买房人最该记住的4条

CASE VERDICT

官方通报：三年铁窗与70万追缴

这起案件，检察机关是怎么定性的

「这是一种“假赠与、真买卖”的偷逃税款手段，通过提供虚假证明材料骗取税收优惠，造成国有财产流失。」

经闵行区检察院提起公诉，被告人叶某某最终被判处前述刑罚。

罪名

合同诈骗罪

刑期

有期徒刑3年 + 罚金

追缴

税款约70万元及滞纳金已全部入库

判决

经闵行区检察院提起公诉

💡 税款约70万元及滞纳金已全部追缴入库——这是本案最关键的结果：钱回来了，损失止住了。

检察机关还发现，当时窗口受理与后台审核之间的衔接环节存在核验盲区，对户口簿等证明材料的真实性核查不够严格，这才给了不法分子可乘之机。2026年3月11日，闵行区检察院向相关职能部门制发检察建议，要求依法追缴未缴税款及滞纳金，并开展赠与类房产交易税款征收专项排查。

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TIMELINE

8年是怎么被偷走的

2017年2月 · 看房成交

王女士在闵行区某房产中介门店看中一套热门地段、房龄较新的商住两用房，总价约250万元，全程由业务员叶某某接待。

2017年4月21日 · 转款73.2万

双方谈妥：卖家沈先生要求实际到手150万元，所有税费和中介费由买家王女士承担。王女士将73.2万元转入叶某某账户，委托其代为办理缴税和过户。

2017年4月24日 · 赠与过户完成

叶某某伙同王某某虚构卖家沈先生与王女士为兄妹关系，使用伪造的户口簿和冒签的个人无偿赠与不动产登记表提交虚假材料，以赠与方式过户，致使国家税款流失近70万元，并自当日起按日万分之五持续产生滞纳金。

2025年6月 · 卖房时发现异常

王女士准备出售该房屋时才发现，税务系统中的登记状态竟为“赠与”，且未缴纳买卖环节应缴的相关税款。若此时出售，除需补缴当时税费，还需缴纳107万元以上的滞纳金。

2025年10月—11月 · 报案与抓获

惊觉自己不仅被骗、更面临巨额国家税款追缴压力的王女士向公安机关报案。2025年11月，叶某某被抓获归案。

2026年1月 · 移送审查起诉

案件移送至检察机关审查起诉。叶某某辩解称“买家知情并同意合谋避税”，被承办检察官从被害人陈述、常理逻辑与客观书证三个维度层层分析戳穿。

2026年3月11日 · 制发检察建议

闵行区检察院向相关职能部门制发检察建议，要求依法追缴本案房屋交易中未缴纳的税款及滞纳金，并开展赠与类房产交易税款征收专项排查。

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THE TRICK

中介的坏主意：把买卖做成赠与

这类商住两用房与普通住宅在税费政策上存在显著差异：房屋总价中包含交易环节需缴纳的增值税、个人所得税、土地增值税等合计高达70余万元的各项税费。

中介叶某某在促成交易后，因涉及税费较高，便将这单买卖的情况告知前同事王某某，两人商量将原本的正常买卖交易做成赠与方式成交，再利用直系亲属间无偿赠与不动产可免征多项税费的政策，把下家支付的大部分税款非法占为己有。

第一步：正常对接

“我买房子主要是给家人住，也不需要迁户口。这套房子算下来比一般住宅还要划算，所以当时就约了看房。”之后双方很快谈妥，卖家沈先生要求实际到手150万元，所有税费和中介费由买家王女士承担。

“办理过户的时候我全程跟着叶某某，她让我在哪里签字我就签字，一直到过户办完。”王女士事后回忆道。8年间，她一直以为房屋是通过正常买卖手续过户的。

第二步：四步操作

谎称原房东沈先生与买家王女士是亲兄妹，因为直系亲属之间无偿赠与不动产可免征多项税费。

使用伪造的户口簿，并在个人无偿赠与不动产登记表上冒签，让虚假材料看起来像模像样。

以赠与方式向税务机关提交虚假材料，赠与仅需缴纳契税及印花税，增值税、个人所得税、土地增值税等均可免除。

将王女士支付的73.2万元迅速瓜分：扣除6万元中介费，实际骗取62万余元，其中28万余元转给同伙王某某，10万元转给公司合伙人用于经营开支，其余全部个人挥霍。

第三步：两笔账的差距

！踩坑提示 🕳

重点：王女士从头到尾完全不知道这件事。中介跟她说这就是普通二手房买卖，还全程陪她办完了过户。

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WHY SHE BELIEVED

她明明全程在场，为什么还是被骗了

叶某某到案后辩解：“正式过户前我跟买家沟通过使用赠与方式进行避税的事，买家也是同意这样操作的。”

面对这一辩解，承办检察官展开穿透式审查，从被害人陈述、常理逻辑与客观书证三个维度层层分析，彻底戳穿其“合谋”的谎言。

被害人陈述直接否定了合谋的可能性。王女士在接受询问时明确表示，自己对涉案房屋以赠与方式交易毫不知情。

结合在案证据，从常理推断，叶某某的辩解明显不符合一般逻辑。如果王女士事先知情并同意合谋避税，她完全可以自己填写相关文件并签字，并不需要叶某某冒签。

客观转账记录形成完整证据闭环。经调取双方银行账户和微信支付记录，检察官确认王女士支付给叶某某73.2万元后，从未收到过任何形式的返还款项。

「王女士在没有拿到任何好处费的情况下，没有必要去冒偷逃国家税款的法律风险。所谓“口头协商一致”，不过是她为了脱罪而编造的谎言。」

PLAIN TALK

用大白话，再讲一遍这个案子

先认人

王女士

买房的买家，案件的被害人。掏了73.2万元税费+中介费，全程不知情。

叶某某

房产中介业务员，案件主犯。伪造材料、伪造赠与，吞掉大部分税款。

王某某

叶某某的前同事，同伙，涉嫌伪造国家机关证件类犯罪，另案处理。

沈先生

原房东（卖家）。全程被蒙在鼓里，只要求实际到手150万元。

一句话版本

中介为了少交70万税，把“买卖”伪造成“赠与”，只交了4万多。买家完全不知情，8年后要卖房才发现税务系统登记是“赠与”，不仅自己一分钱好处没拿到，反而面临107万以上的滞纳金。

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便宜，不等于捡漏，更不等于馅饼。

买家最关心的三个问题

这笔70万税款 + 107万滞纳金，要王女士掏钱吗？

不用。是中介伪造材料、刑事犯罪，王女士是被骗的受害者。追缴税款滞纳金的责任主体不是王女士。检察院走公益诉讼，把这笔钱向涉案中介这边追回，不是找王女士买单。

房子还能不能正常卖？

可以。案件处理完、欠税追缴到位后，房产上的限制即解除，房子可以正常上市交易。但王女士这8年折腾、报案、配合调查，大量时间精力与心理压力，损失是实实在在的。

会不会影响王女士征信？

不会。这笔欠税不是王女士主观故意偷税，而是他人造假犯罪导致，不会算到她头上，不影响征信。

RISK LIST

买房一定要记住的4条

不要把大额税费转进中介私人账户——优先走资金监管账户，款项直接对接税务与登记环节，避免被挪用、私分。

签字前先看清文件标题——是《买卖合同》还是《赠与协议》？闭眼签字就等于把风险签到自己名下。

警惕“做赠与、低价报税省税”的劝导——商住公寓、商铺税费本就更复杂，中介主动出这种主意，往往是在埋雷。

过户完不等于结束——自己主动去查不动产档案与完税凭证，别以为拿到房产证就万事大吉。

过户办完之后，自己再查三样东西

赠与过户的房子，以后再出售，税费坑极大。房产证拿到手，不等于风险解除。

THE END

写在最后

这起案子的价值，不在于谁坐了几年牢，而在于它把一条完整的利益链条摆在了台面上：高税费 → 套利空间 → 中介的坏心眼 → 一本假户口簿 → 买家八年不知情。

每一个环节单看都不算大事，串起来就是70万国家税款和一位普通买家的八年青春。

「房子值不值钱、过户安不安全，从来不取决于手续办得多快，而取决于你有没有认真看过自己签的那份文件。」

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我是来得好。

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